Kat irtifakı, gayrimenkul projelerinde tapu işlemleri sırasında gündeme gelen bir belgedir. Kat irtifakı nedir, ne işe yarar, nasıl alınır gibi sıkça sorulan soruların cevaplarını içeriğimizin devamında bulabilirsiniz.
Kat İrtifakı Ne Demek?
“Kat irtifakı ne demek?” sorusuna, “Bir arsa üzerinde yapımı süren veya inşası tamamlanmamış projeler için alınan ön tapu kaydı türüdür.” şeklinde yanıt verilebilir. Kat irtifakı, biçimsel olarak bir tapu çeşidi olarak nitelendirilir. Söz konusu kayıt aracılığıyla arsa üzerinde inşa edilen yapıdaki bağımsız bölümlerin kimlere ait olduğunu anlamak mümkün hale gelir. Yani bir başka deyişle kat irtifakı, hak maliklerinin binayı kat bazında paylaşmasına imkan sağlar.
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur? Kat İrtifakı İçin Gerekli Belgeler
Kat irtifakı kurulumu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne bağlı şubelerden alınan bir belgeyle gerçekleştirilir. Belge alım sürecini başlatmak isteyen hak maliklerinin, başvuru esnasında yetkili mercilere bazı evraklar sunmaları gerekir. Bu evraklar şu şekilde sıralanabilir:
- Yapının inşasının gerçekleştirildiği arsanın tapusu
- İlgili belediyeden alınan ve yapılan binanın tamamına veya bağımsız bölümlerine ait onaylı proje
- İnşaatın yapılmasını izin verildiğini gösteren belediye onaylı yapı ruhsatı
- Kat irtifakı başvurusuna dair dilekçe
- Başvuru sahibine ait kimlik kartı ve vergi numarası
- Vaziyet ve yönetim planları
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti, gayrimenkul sektörünün önemli kavramları arasındadır ve birbirinden ayrı anlamlar taşır. Kat irtifakı, yapı inşa halindeyken bağımsız bölümler üzerindeki hak sahipliğini belirlemeye yarar. Yani ön tapu niteliğindeki belge, yalnızca arsa üzerindeki hakları ifade eder. Bu hakların geçerliliği, yapının tamamlanması koşuluna bağlıdır. Eğer bu koşul sağlanamazsa kat mülkiyetine geçiş yapılamaz.
Kat mülkiyeti ise yapım süreci tamamlandıktan ve kullanım izni alındıktan sonra bağımsız bölümlerin tam mülkiyetini ortaya koyar. Yani daha basit bir ifadeyle kat mülkiyeti, maliğe gayrimenkul üzerinde eksiksiz yetki verir. Kat mülkiyeti hakkının tescil edilmesiyle binanın tamamı veya bağımsız bölümlerinin her biri tapuya tam mülk olarak kaydedilir. Söz konusu kayıt işlemi, mülkiyet üzerindeki hakları eksiksiz biçimde güvence altına alır. Tam mülkiyetin ardından hak sahipleri, konut sigortası vb. güvencelere başvurabilir.
Kat İrtifakının Tapuya Çevrilmesi
Kat irtifakı tapu örneği, yapının inşa süreci tamamlandığında geçerliliğini kaybeder. Dolayısıyla binanın kullanıma uygun hale gelmesiyle birlikte kat irtifakının mülkiyet tapusuna dönüştürülmesi gerekir. Bunun için öncelikli olarak yapı kullanım izni alınmalıdır. Malik veya müteahhit, kullanım iznini aldıktan sonra ilgili tapu müdürlüğüne başvurarak kat irtifakının tam tapuya dönüştürülmesi için talepte bulunabilir. Başvuru aşamasında yapı kullanım iznine ek olarak bağımsız bölüm listesine ihtiyaç duyulur.
Kat irtifakı belgesinin mülkiyet tapusuna dönüştürülmesi için malikler arasında anlaşma şartı aranmaz. İtiraz olmaması halinde hak sahipleri kendi tapularını çıkarabilir. Belgeler arası çevrim sürecinde yalnızca binanın irtifak tarihinden sonra kaç yıl içerisinde tamamlandığı incelenir. Söz konusu süre, güncel mevzuata göre beş yıldır. Bu süre zarfında yapının inşası tamamlanmazsa hisse sahipleri için itiraz ve irtifakı bozma yolları açılır.
Kat İrtifaklı Tapu Riskleri Nedir?
Kat irtifakı tapusu almak, bazı riskleri beraberinde getirebilir. Belge, inşaat tamamlanmadan elde edilen bir hakkı temsil ettiğinden projenin bitiş süresi konusunda belirsizlik doğurabilir. Benzer şekilde yapının bitirilip bitirilmeyeceğine dair herhangi bir açıklık getirmez.
Proje tamamlanmadığı takdirde kart mülkiyetine geçiş mümkün olmayacağından tapu hakkı yalnızca irtifak düzeyinde kalır. Haliyle bu durum yatırımcı açısından kayıplara neden olabilir. Bu yüzden yatırım amacıyla gayrimenkul satın almadan önce tapu sorgulama işlemi yapmakta fayda vardır.
